Los regidores y el condohotel de nueve pisos

El día jueves 6 de noviembre de 2008, los regidores, la síndico y la presidenta municipal del XIII Ayuntamiento de La Paz recibieron en comparecencia al Director de Desarrollo Urbano y Ecología municipal, Marco Antonio Domínguez Valles, para que les informara sobre el proceso técnico de autorización del proyecto del Condohotel que la empresa Decope desea construir en el Malecón con más de los cuatro niveles o doce metros que le autorizan las leyes municipales.
El promovente del proyecto inmobiliario, Carlos Estrada, solicitó hace meses al Ayuntamiento de La Paz su aprobación. Esta solicitud fue acompañada de un dictamen técnico favorable del director Domínguez Valles, respaldado a su vez en las “opiniones técnicas” del Colegio de Arquitectos de La Paz y en un comité de imagen urbana municipal constituido según “usos y costumbres” (una figura jurídica inexistente en Baja California Sur), a decir del propio director de Desarrollo Urbano.
Ante la urgencia del señor Estrada —es decir, de un solo ciudadano de La Paz— y la rara disposición del Ayuntamiento para aprobar sin ningún cuestionamiento su proyecto del edificio de nueve niveles en la zona del Malecón, un grupo de nueve regidores (de trece) solicitaron esta comparecencia que duró poco más de dos horas.
Lo expresado ahí es muy significativo porque los regidores pueden, al autorizar la construcción de este edificio, cambiar radicalmente el aspecto, el uso y el destino del principal paseo de los habitantes de La Paz y el mayor atractivo turístico de esta ciudad.
Precisamente, quienes más énfasis ponen en las características de la zona del proyecto son los promoventes del edificio. No se trata sólo de Carlos Estrada: el regidor Carlos Garzón y la presidenta municipal Rosa Cota en declaraciones públicas lo han mencionado, y lo subraya también el “dictamen técnico” de la Dirección de Desarrollo Urbano y Ecología municipal. Señalan que su ubicación urbana y la vista de la Ensenada de La Paz que permite es lo que daría valor a la inversión. Por este valor agregado en provecho de un individuo, queda implícito, vale la pena eliminar la planeación urbana de la ciudad.
En esta sesión de Cabildo del 6 de noviembre, repetidas veces el director de Desarrollo Urbano dijo que el proyecto de condohotel de 9 pisos no estaba acorde con el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de La Paz aprobado hace pocos meses y registrado hace pocos días. Sin embargo, también repetidas veces, cuestionó la falta de homogeneidad en las leyes y normas municipales, los vacíos jurídicos y normativos y la carencia de patrones de medidas (“dígame, señor regidor, qué es alto o bajo impacto, déme una definición jurídica que pueda usar”, le exigió al regidor Manuel López). Por ello sólo puede calificarse como brillante para un arquitecto, pero extremadamente maliciosa para un servidor público, la manera cómo defendió su aprobación al proyecto de nueve pisos subrayando que era un dictamen “técnico” cuando lo que hizo fue interpretar, siguiendo su criterio personal y el de otras personas favorables al promovente (como el presidente del Colegio de Arquitectos que trabaja directamente para Decope), las leyes y normas municipales que antes había calificado de imprecisas.
No sorprendió al Cabildo que el director Domínguez afirmara que el promovente Carlos Estrada no hubiera entregado todavía el proyecto ejecutivo del condohotel de nueve pisos. ¿Cómo se hicieron entonces los dictámenes favorables si no se tuvo toda la información relativa al caso? En otro momento la regidora Rosa Montaño preguntó al director por qué sólo había considerado las opiniones a favor en su dictamen, sin considerar las opiniones en contra de un sector creciente de la sociedad civil paceña. Domínguez respondió que a él no le había llegado “por oficio” alguna de esas opiniones. Pero no aclaró tampoco si la había convocado, por oficio, a hacerlo. Seguramente ninguna ley ni reglamento se lo ordena, por supuesto.
Hasta el momento, ni la dirección de Desarrollo Urbano y Ecología, ni el Cabildo ni alguna otra dependencia municipal ha puesto a disposición del público mayor información sobre el edificio de nueve niveles que la aparecida en la prensa, y la falta de sensibilidad social de los promoventes es irritante. El regidor Carlos Garzón, por ejemplo, había dicho en un programa radiofónico que el proyecto de condohotel de nueve pisos se aprobaría sin duda, aunque habría que tropezarse “con algunas piedras sociales”. En esta comparecencia, sin embargo, su participación fue discretamente medida sólo para implicar la subordinación del PDU y las leyes municipales que impiden la construcción de edificios con más de cuatro pisos en el Malecón, ante la supremacía de la ley estatal. No mencionó que ésta es muy general, justamente, porque supone que los Ayuntamientos harán planes precisos de ordenamiento como el PDU.
Además de Carlos Garzón, muy vinculado al sector de la construcción que lidera Decope, expresaron su opinión a favor del edificio de nueve pisos en el malecón los regidores Edna Durán, Óscar Castro y Ventura Moyrón. La regidora Durán criticó la miopía de quienes habían hecho un Plan de Desarrollo Urbano que impedía que La Paz fuera como muchas otras ciudades de México y el mundo (no mencionó cuáles) y que los empleos eran necesarios: “no es posible que nuestros egresados profesionistas anden de empacadores o acomodadores en las tiendas de autoservicio”. En el mismo tenor, los regidores Castro y Moyrón hablaron de la politización del asunto y de la importancia de darle prontitud a la decisión “para dar certidumbre a los inversionistas”. “Ya se nos fue una inversión muy buena”, expresó Castro, sin precisar más.
Los regidores apenas mencionaron lo que significa la planeación urbana como estrategia económica y el proceso social que significó la creación del Plan de Desarrollo Urbano (en el que participó destacadamente Decope) que ahora se quiere desechar para favorecer a una empresa o a un individuo. No se formuló la pregunta de por qué el Cabildo, el Ayuntamiento y las leyes municipales deben adaptarse a un solo inversionista y a su visión económica, en lugar de exigirle que adecue su proyecto a los cuatro niveles (o 12 metros) bien justificados del PDU, ni por qué el grueso de la sociedad paceña tiene que subordinarse a los objetivos económicos del sector empresarial, de la construcción o de los servicios turísticos de este municipio.
Es cierto que estos grupos son los más organizados: pero es porque son muy pocos individuos. También es verdadero, aunque relativo, que con sus negocios mueven una parte importante de la economía local (no toda), pero esto lo hacen por lucro personal y no por otorgar un beneficio colectivo. Dejar que conduzcan el destino de todos, la planeación de la ciudad y el orden jurídico no puede ser bueno ni para ellos mismos.
Con este asunto del condohotel de nueve pisos, en resumen, los regidores y la presidenta municipal, por su propio gusto, se encuentran determinando su futuro como conductores de la vida colectiva de este municipio.

Construir condominios en las costas no es el único camino

27 de mayo de 2008

La conservación como estrategia de desarrollo económico para la sociedad sudcaliforniana se ha confundido por los tomadores de decisiones locales en la misma medida como tienden a confundir, haciéndolos sinónimos, al desarrollo inmobiliario en la zona de costa con el desarrollo turístico.

El desarrollo inmobiliario en los litorales se basa estrictamente en la especulación de bienes raíces cerca del mar para la construcción de segundas residencias (verticales u horizontales) destinadas a compradores de altos ingresos, en el caso sudcaliforniano casi siempre extranjeros estadunidenses. Por lo general estos conjuntos residenciales tienen servicios agregados como marinas y campos de golf, pero puede haber hoteles, casinos, clubes y centros comerciales. En especial se promueven como sitios aislados, de contacto controlado (o nulo) con la población local en la que se instalan.

La población local, por su parte, debido a esta exclusión deja de recibir la mayoría de los beneficios que podría obtener de la llegada de los nuevos residentes o visitantes. Además, como los nuevos asentamientos se colocan siempre en los mejores lugares, aquellos con riqueza paisajística o natural de la región, pierde mucho de lo que ya tenía.

Este es un modelo de rápido crecimiento y una de las políticas públicas más promovidas desde la administración estatal y las municipales en Baja California Sur porque genera un aumento significativo en los ingresos en el corto plazo, por los gastos de construcción y el pago de derechos (aunque estos a veces se omiten, como un “estímulo” para la inversión). Sin embargo, en el mediano y largo plazos consume una mayor cantidad total de recursos financieros públicos para detener, aminorar o revertir los problemas sociales que el modelo trae consigo.

Los desarrollos inmobiliarios en la costa sudcaliforniana garantizan convertirse en modelos de autosuficiencia colocando sus propias plantas generadoras de energía eléctrica, desalinizadoras de agua y procesadoras de desechos. Sin embargo, al aumentar el número de estos desarrollos y su tamaño, esta autosuficiencia se convierte pronto en un lastre para la población local, porque provoca un rápido aumento de inmigrantes nacionales (y de las zonas rurales de la misma entidad hacia las ciudades) atraídos por la promesa de un empleo.

La especulación de bienes raíces en la zona de costa dirigida a compradores de altos ingresos encarece el acceso a una vivienda digna en las ciudades y poblados vecinos para los habitantes locales y los recién llegados. Así, se obliga a una expansión de la mancha urbana hacia los terrenos de menor valor, implicando la construcción de viviendas baratas (pequeñas y muy juntas) y el acarreo de servicios públicos a zonas marginales, lo que exige por parte de los pobladores locales, del municipio y la federación una inversión cuantiosa para solventar el aumento en el consumo de energía, de agua y la generación de basura. Además, la lejanía de los nuevos asentamientos, su dispersión, su alta densidad demográfica y pobre planeación congestiona las vías de tránsito, rompe el equilibrio de los ecosistemas vecinos a la ciudad y genera contaminación atmosférica, visual y auditiva.

En resumen, los beneficios económicos que acarrea la instalación de desarrollos o fraccionamientos exclusivos en la costa sudcaliforniana, en particular en las áreas de mayor riqueza paisajística o en biodiversidad, sólo llegan a los pequeños grupos de individuos que asisten como intermediarios entre el propietario de la tierra y el comprador final. Porque incluso éste termina recibiendo las externalidades negativas, como ha quedado demostrado en otras regiones del país (véase Puerto Peñasco, Son., y Rosarito, B.C.N.) y del mundo (el sur de España y la Riviera Francesa, por ejemplo), donde el crecimiento explosivo de desarrollos inmobiliarios costeros terminó por bajar el propio valor de esos desarrollos, a la par que desplazó geográfica y económicamente a la población nativa y afectó gravemente los recursos naturales de la zona.

Este final inevitable del desarrollo inmobiliario en las regiones costeras y el costo económico de su declive es una lección que deberían aprender los tomadores de decisiones sudcalifornianos y los ciudadanos que los respaldan, si es que les interesa un futuro próspero para la población local de Baja California Sur.

Pero se advierte en sus declaraciones que pocos funcionarios públicos, empresarios y políticos locales han pensado en utilizar la experiencia acumulada en otros países, en otros estados y aquí mismo. En especial, parece que se encuentran convencidos de que los otros modelos de desarrollo que no incluyen el desarrollo inmobiliario costero carecen de fundamento o sólo son válidos como utopías o buenos deseos.

No conocen o no parecen conocer que en Baja California Sur ya existe una gran cantidad de estudios de caso, además de análisis comparativos y revisiones históricas sobre la manera como se ha dirigido el crecimiento económico en Baja California Sur en los últimos años, y que advierten sobre sus consecuencias y han ofrecido algunas soluciones.

Cuerpos académicos de la UABCS, CIBNOR, CICIMAR y CICESE, y organizaciones no gubernamentales como Niparajá, ISLA, COBI y Pronatura, entre otras que residen en la propia capital del estado, se han dedicado exclusivamente a cumplir con esta importante función de generar conocimiento, acumular información y concretar análisis sobre las condiciones naturales, sociales, económicas y culturales de Baja California Sur. Sus resultados se encuentran con facilidad en sus respectivas páginas de Internet, en sus bibliotecas y con sus investigadores, siempre accesibles.

No la única pero la principal de sus sugerencias, debido a las condiciones agresivas del modelo inmobiliario costero promovido por la administración estatal, ha sido la conservación o protección de las zonas de mayor interés por su riqueza paisajística, biodiversidad o fragilidad social, mediante la regulación estricta de las actividades económicas.

Tomadores de decisiones poco informados pueden decir que la creación de un área natural protegida (ANP) limita el desarrollo económico y social de las comunidades establecidas en la región y les impide cualquier posibilidad de desarrollo futuro.

Pero ya existen muchas experiencias exitosas que demuestran, precisamente dentro de las áreas naturales protegidas de Baja California Sur, que los pobladores locales pueden beneficiarse ampliamente como productores de alimentos, constructores y prestadores de servicios turísticos, si no se les abandona a los deseos de los especuladores inmobiliarios.

Luis Cano para gobernador

Abril de 2007

Tristemente, un ayuntamiento que parecía venir a marcar una diferencia frente a los anteriores se encuentra a punto de pasar a la historia como el legitimador de un proyecto de bienes raíces que pone en riesgo no sólo la prosperidad futura de ciudad de La Paz, sino su misma existencia como asentamiento humano. El cabildo de este XII Ayuntamiento está a un mes escaso de mostrar para qué sirve el poder político y para qué sirven los políticos una vez que llegan al gobierno.

En el mes de mayo, si no sucede que la población de La Paz presiona para que hagan lo contrario, los regidores del XII Ayuntamiento de La Paz van a aprobar un “Programa de Actualización del Desarrollo Urbano de La Paz” (PDU) que, lejos de proponer una solución a los problemas presentes y futuros de la ciudad, se encuentra enfocado en la legalización de fraccionamientos, la dotación de servicios (en particular de agua) y de accesos viales en la zona litoral de la ensenada de Arípez, El Centenario, El Mogote y Balandra.

Este PDU se encuentra explícitamente enfocado en estas zonas por el alto valor comercial que les concede su ubicación geográfica y —aquí está el quid— porque son la propia justificación del citado Programa “de Actualización”, como puede leerse en su resumen público, disponible en la página de Internet del gobierno de B.C.S.

Uno, ciudadano común, supondría que un plan de desarrollo urbano, como quiere ser este PDU, planearía la urbanización de La Paz desde un punto de vista orgánico, con un trazado de vialidades, una combinación de zonas residenciales y de vivienda popular, una conservación de áreas verdes originales, una ubicación de espacios recreativos y una distribución de los servicios de salud, educación y cultura, bajo una óptica humanista y moderna (estudiada y aplicada desde 1850), que permitiera que los paceños tuviéramos una mejor calidad de vida o que, al menos, conserváramos la que actualmente se encuentra en proceso de retirada. Es otra la intención.

Los regidores de La Paz que van a aprobar este PDU son los mismos que no pudieron resolver uno sólo de los problemas fundamentales de la ciudad: no mejoraron el transporte público, no aliviaron la saturación de vialidades primarias, no eliminaron la corrupción de la policía u ofrecieron una modesta solución viable al problema del agua. Por el contrario, ejecutaron acciones lesivas a los intereses de los habitantes de La Paz: permitieron un aumento en la degradación visual de la vía pública con la colocación de espectaculares publicitarios, toleraron la instalación de fraccionamientos sin accesos apropiados, aumentaron impuestos y cometieron el peor de los negocios posibles al aceptar cambiar (permutar) las áreas de donación del fraccionamiento Paraíso del Mar en El Mogote por terrenos en El Centenario sólo cuatro veces más extensos e inubicables.

Aunque no el único, este último caso es el que evidencia con mejor nitidez la defensa de los intereses privados que realiza el actual cabildo, en especial de los pocos propietarios que van a resultar beneficiados por el PDU en proceso de aprobarse. Sobre esta permuta, el regidor presidente de la comisión de Desarrollo Urbano del XII Ayuntamiento, el médico Álvaro Fox, del Partido Convergencia, la resumió así: “La ley lo permite”. Pero esto es mentira. La Ley de Desarrollo Urbano de B.C.S. dice a la letra en su artículo 74:

En relación a la obligación señalada en la fracción II de este articulo (“Donar [por parte del fraccionador] al municipio el 10% del área lotificable vendible”), para el caso de fraccionamientos localizados fuera de los centros de población o que no requieran equipamiento urbano, el fraccionador podrá solicitar al ayuntamiento respectivo la celebración de un convenio por el que se le autorice a cubrir en efectivo el importe de la donación a que está obligado, debiendo determinarse el monto de dicho pago conforme al valor comercial de la superficie que le hubiere correspondido donar en los términos de esta ley, de conformidad al avalúo que emita el instituto mexicano de valuación de Baja California Sur.

De haber cumplido con la ley, es decir, de haber exigido el valor comercial de las 25 hectáreas en cuestión, en lugar cambiarlas por 100 hectáreas de El Centenario (“destinadas a construir viviendas de interés social”), el Ayuntamiento de La Paz hubiera recibido recursos suficientes no sólo para comprar diez veces esas 100 hectáreas de El Centenario, sino además para construir las casas y los servicios necesarios en ellas. Lo que hizo el cabildo no está permitido por la ley: tan sólo no está prohibido explícitamente. El cabildo hizo uso de lo que los abogados llaman una chicanada: respetar la letra y violar el espíritu de la ley.

¿Cómo es posible que un cabildo como éste se otorgue a sí mismo la facultad de proyectar el futuro de la ciudad de La Paz de aquí a 25 años? Un cabildo que cambia 25 hectáreas de oro por 100 hectáreas de tierra. ¿Cómo confiar los asuntos de todos a un grupo de individuos que valoran de manera tan despreciable la propiedad pública?

El PDU que este tipo de regidores quiere aprobar fue elaborado por un consultor queretano con menos de dos años de residencia en la entidad. Esto sería irrelevante en cualquier otra situación. Todos aquí hemos llegado antes o después, por nuestros padres o por nuestro propio pie. El consultor, sin embargo, para proyectar el futuro de la ciudad de La Paz, esto es, de sus habitantes, no consultó más que a una mínima cantidad de personas en pequeños talleres a lo largo de pocos meses de un año. En un foro auspiciado por COVYDE, A.C., en noviembre de 2006, y ante la pregunta de por qué no consultó a un sector más representativo de la sociedad local para redactar su PDU, este ingeniero consultor lo resumió así: “No encontré opinión pública a la cual consultar”.

De manera tradicional, la opinión pública se manifiesta en los medios de comunicación. En una entidad en la que prácticamente todos los medios de comunicación carecen de independencia con respecto del gobierno y de los poderes económicos locales y regionales, es natural que la opinión pública no pueda manifestarse a través de ellos. El consultor leyó los diarios de la entidad, vio la tele, escuchó la radio y sólo pudo decir: todos están de acuerdo con este modelo de desarrollo.

El consultor no consultó a las cámaras industriales, de la construcción o de comercio, a los diversos colegios de profesionistas, a las asociaciones civiles o a los sindicatos. No pidió opiniones a ninguno de la multitud de especialistas científicos del CIBNOR, CICIMAR y la UABCS que viven en la ciudad y estudian la bahía, los alrededores y a los habitantes de La Paz. Es más, no consultó uno sólo de sus libros, ninguno de los múltiples estudios acumulados durante décadas sobre esta zona y población.

El consultor no encontró una opinión pública a quien consultar porque no la buscó: no le interesaba.

¿Cómo es entonces que el consultor pudo hacer un proyecto que implica la afectación total de los mantos freáticos del valle de La Paz, la triplicación del número de habitantes y de la mancha urbana; que afecta por entero el sistema de corrientes de la ensenada de La Paz, que pone en riesgo la riqueza marina de la bahía, que elimina la armonía social dividiendo la ciudad entre ricos y pobres; en fin, que subordina la economía y la cultura de los habitantes de esta ciudad a un proyecto que carece de otro enfoque teórico que el producido por una simple especulación: la especulación de terrenos baldíos con vista al mar?

Esto es lo único en lo que fue voluntariamente sincero el ciudadano consultor que redactó el PDU. Carente de imaginación, en el resumen “para el público”, única herramienta que el cabildo de La Paz otorgó a la ciudadanía para comentar este proyecto, el ingeniero consultor subrayó con amplias elipses la ensenada de Arípez (o ensenada de La Paz) y una zona que bautizó “Delegación Balandra”, ubicada en el llano al norte de ciudad y que es atravesada por el libramiento urbano hacia Pichilingue. En la ensenada de La Paz, para hacer aún más explícito su modelo de pensamiento, el consultor planeó la creación de tres islas artificiales conectadas por un puente con tierra firme entre El Comitán y la marina Fidepaz, y un corredor “turístico ecológico” paralelo —pero por el lado del mar— a la franja de manglares que abundan entre esos mismos dos puntos. Su argumento: hay que crear valor paisajístico, ahora nadie accede a esos lugares, “son playas de fango”, con el acceso habrá plusvalía, “las islas se pueden concesionar para poner condominios, restaurantes y hoteles”.

En el foro de COVYDE, donde pronunció estas ideas (y donde estuvo también Álvaro Fox y otros regidores y funcionarios municipales), asombrado porque nadie lo consideraba un genio a la altura del arte (creando valor a partir de la nada) y acosado por las protestas de los asistentes por su nula percepción de los problemas ecológicos y sociales de su risible e indignante modelo, se le ocurrió defenderse arguyendo que la venta o concesión de los espacios públicos de alto valor paisajístico era una manera segura para hacer llegar recursos a las zonas deprimidas de la localidad. “Ahí tienen la venta de El Mogote, nada se obtenía de él, se vendió y se llevaron servicios a partes necesitadas de la ciudad”. Cuando se le mencionó que de esa venta sólo habían salido 40 millones de pesos, mismos que sólo alcanzaron para pavimentar cuatro kilómetros de ciudad, sólo atinó (o desatinó, mejor dicho) a pronunciar algo así como que era culpa de nosotros.

Ese Programa de Actualización del Desarrollo Urbano de La Paz no debería aprobarse. Debería diseñarse uno sobre la base de los verdaderos intereses de los paceños y las verdaderas condiciones de la localidad, así se tardara su confección uno, dos o tres años más. Los regidores, en el fondo, lo saben. Pero se trata del plan maestro de grandes intereses vinculados estrechamente a las más altas esferas del poder político y económico de Baja California Sur. Son intereses que ya han definido el futuro de la ciudad de La Paz. Para ellos los habitantes actuales y futuros son sólo una circunstancia del paisaje, algo para vender a los turistas, meros souvenirs. Los regidores son o quieren ser sus empleados.

Llamarles a la razón (a la razón social), a la previsión de los daños, a la proyección de modelos alternativos de desarrollo, a la formación de valores y recursos humanos, en fin, a la creación de una estrategia colectiva para modelar el futuro, no es suficiente. Ya han escuchado el canto de las sirenas y se han amarrado al timón.

“El cabildo tomará una decisión de autoridad”, dijo el autoritario regidor Álvaro Fox. “Pondremos desaladoras”, dijo el previsor presidente municipal. Parcharemos. No haremos bien el camino: parcharemos cuando haya que parchar.